Voyage
Les Alpes, épicentre de la glisse mondiale, concentrent le plus grand nombre de chalets d’ultraluxe au monde. Les services sur-mesure et la décoration haut de gamme en font des concurrents sérieux de l’hôtellerie. The Good Life en recense quelques-uns.
De The Collectionnist à Iconic House, The Good Life a déniché 7 chalets ultraluxe en quête de modernité. Découverte. À cent mètres du départ des pistes de Courchevel, Le 1550, chalet ultraluxe d’Iconic House, entame sa première saison. Soit 680 m2 sur trois niveaux, comprenant huit chambres, une piscine intérieure, un spa complet, une ski‑room ainsi qu’un petit 4×4. De nombreux services font partie du package démarrant à 40 000 euros la semaine, tels que le ménage quotidien, le ski–fitting, la fourniture du tea-time et la présence d’un chalet manager durant le séjour.
D’autres superbes propriétés démarrent sur le même créneau cet hiver, telles que le chalet Nanook, géré par Cimalpes, avec ses six chambres sur 467 m2 à Saint-Martin-de–Belleville, rejoignant de grands classiques comme le Chalet des Sens, à Megève, ou l’extravagant Chalet Mont-Blanc aux Houches (tous deux gérés par The Collectionnist).
La tendance existe aussi en Suisse, par exemple à Crans Montana, où le groupe Lefay inaugure 12 chalets ultraluxe adossés à un spa XXL, ou encore en Andorre, avec le lodge Hermitage que lance la famille Calbo. La montée en gamme touche aussi les résidences hôtelières à la montagne, comme à Méribel, où le groupe Vallat inaugure, cet hiver, sept chalets Antarès, divisés en appartements de 100 à 400 m2, dont les prestations et les prix n’ont rien à envier à ceux des chalets ultraluxe individuels.
« Cette montée en gamme s’explique bien sûr par la loi de l’offre et de la demande – la rencontre d’une clientèle à fort pouvoir d’achat et de biens rares situés dans un périmètre restreint, explique Joffray Vallat, qui dirige le groupe familial du même nom. Les ultrariches cherchent en priorité à passer des sports d’hiver dans les Trois Vallées. C’est mythique, et on vient du monde entier pour skier à Megève, Val-d’Isère ou Courchevel. Mais les biens sont peu nombreux, notamment du fait des plans locaux d’urbanisme très contraignants. Ceux-ci favorisent les rénovations et les reconstructions, mais freinent sur les nouveaux projets, dans un souci de protection des espaces naturels. »
Une tendance qui se confirme
La durée de plus en plus courte de la saison, de Noël aux vacances de Printemps, met aussi l’accélérateur sur les prix, surtout pour les stations situées à plus de 1 500 mètres d’altitude, qui peuvent difficilement compter sur une saison estivale. La clientèle ? Elle est avant tout française, suivie des Brésiliens et des Britanniques – la situation en Ukraine éloignant cette année les Russes venant fêter Noël dans les Alpes.
« Les chalets ultraluxe offrent une hospitalité haute couture »
Les goûts ont aussi évolué, surtout depuis l’épidémie de Covid‑19, souligne Cécile Poignant, prospectiviste et analyste de tendances socioculturelles : « Du fait de la distanciation physique, les gens fortunés se sont réfugiés sur des yachts ou dans des maisons, pour éviter les espaces communs tout en maintenant des conditions de vie de haut niveau. Le séjour en montagne est aussi symbolique ; la neige a un côté page blanche. Ces maisons ou chalets sont ainsi préférés à l’hôtel, synonyme d’une promiscuité potentielle pas forcément appréciée. Séjourner dans un beau chalet c’est s’offrir la haute couture, alors qu’un palace reste du prêt-à-porter de grand luxe. » La solution serait aussi plus rentable au mètre carré, louer un chalet de 400 m2 avec services personnalisés étant souvent moins onéreux que trois suites dans un bel hôtel.
Des investissements facilités
Le changement de mentalités joue aussi, chez les ultrariches « nomades » qui cherchent à profiter d’un moment, sans subir la contrainte d’être propriétaire. Autre facteur clé : le contexte climatique, les conséquences à moyen terme du réchauffement sur l’enneigement n’encourageant guère que les climatosceptiques à investir à la montagne. Certains font pourtant fi de ces prévisions, encouragés par les défiscalisations. S’il achète dans une -résidence-service neuve, le propriétaire peut récupérer les 20 % de TVA payés sur le prix d’acquisition.
Autre astuce : opter pour un statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP), ce qui permet de déduire des locations l’intégralité des charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, charges de copropriété…). C’est surtout un moyen d’amortir de manière linéaire le bien immobilier sur une durée pouvant aller jusqu’à vingt ans. L’investissement est facilité par la présence d’opérateurs qui sont montés en gamme avec leur clientèle.
« Les vacanciers, qui acceptaient autrefois d’être moins bien lotis qu’à la maison, veulent aujourd’hui être aussi bien voire mieux logés que chez eux. L’agence fournit désormais aux propriétaires un service personnalisé à 360°, allant de la transaction à la conciergerie », résume Joffray Vallat, dont l’entreprise est devenue en trois générations un blockbuster local qui emploie 52 personnes et totalise 9 millions d’euros de chiffres d’affaires.
Le leader du secteur, Cimalpes, compte 120 salariés et affichait en 2021 un volume d’affaires de 300 millions d’euros, avec un développement international similaire à celui d’un tour–opérateur. Aux agences pure player, comme Cimalpes ou Luxury Retreats, une filiale d’Airbnb qui répertorie 140 adresses dans les Alpes, se mêlent des structures hybrides comme Vallat, mixant gestion et valorisation de ses propres biens.
« Les vacanciers veulent être mieux logés que chez eux »
Plus rares sont ceux qui achètent pour restaurer et louer directement, comme le fait Iconic House. Cette collection lancée en 2021 par Thibaud Elzière, un tycoon de la tech (actionnaire du groupe I/O Media, propriétaire de The Good Life), et son frère Robin Michel, ambitionne d’ouvrir une vingtaine de maisons d’exception.
Des groupes hôteliers lorgnent aussi le filon, comme Accor, avec l’acquisition de l’agence en ligne de biens privés haut de gamme, Onefinestay. La demande d’un entre-soi assorti d’un -service Palace gagne aussi le Club Med, dont le dernier-né, à Tignes, réserve ses derniers étages aux membres d’un club exclusif, avec accès direct permettant d’éviter les espaces communs, un majordome et de nombreux espaces privatifs. Le business est rentable pour les agences, qui perçoivent une commission sur le prix de location de 20 à 25 %.
Pour les propriétaires, la rentabilité oscille entre 2 et 4 %, une fois déduits les frais d’agence et les coûts d’entretien, plus élevés à la montagne qu’en ville. Mais ils y gagnent aussi la possibilité de séjourner dans leur chalet entretenu et préparé pour leur arrivée, et de le louer quand ils n’y sont pas. Un bonheur exclusif, tant qu’il y aura de la neige à Noël…
3 questions à Benjamin Berger - Cofondateur de Cimalpes.
Quel est le service le plus demandé par vos clients ?
Le ménage et l’entretien du linge, ce qui sous-entend que le personnel de chambre passe tous les jours, et qu’il faut assurer la logistique des draps et serviettes avec le sous-traitant. Ce service de conciergerie est un facteur clé sur un plan commercial, à condition de faire partie du package comprenant la location et les services. Le catering, avec le petit déjeuner et le goûter, vient en deuxième position.
Quelles sont les principales contraintes de votre métier ?
Avec un réseau de 15 agences et plus de 3 000 réservations par an, nous combinons service hôtelier et exigences industrielles, ce qui demande une agilité considérable sur le terrain. Notre plate-forme logistique gère les stocks de linge dans une dizaine de lieux, une centaine de véhicules électriques fait un ballet de mise en place entre les stations pour remplir les réfrigérateurs selon les desiderata des clients. Il faut aussi être redoutable en matière de commercialisation : parler 8 langues, maîtriser des langages informatiques pointus, car nos portfolios sont connectés à de nombreuses plates-formes dans le monde. Au fond, le métier est devenu celui d’un tour‑opérateur doublé d’un réceptif local.
Quel est le chalet le plus spectaculaire de votre portefeuille ?
Sur les 1 000 propriétés que nous gérons cet hiver, Les Bruxellois, un chalet de 837 m2 à Courchevel, reste certainement le plus exceptionnel. Sa décoration et son équipement audacieux poussent très loin le concept, avec, par exemple, un mur couvert d’une immense photo rétro éclairée d’un lac canadien qui donne l’impression d’être dans le paysage.
À lire aussi
