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Dans un contexte de flambée des prix de l’énergie d’une part et de baisse dans l’immobilier, les ventes de châteaux se maintiennent. Ils attirent même de nouveaux acquéreurs qui financent leur rêve comme des start-up.
Sa tour trône sur un éperon rocheux, surplombant de village de Fontenay-sur-Vègre, dans la Sarthe. Pour acheter ce château dont les fondations remontent au XIIe siècle, Martin Menez et Jérémy Nabais ont fait appel à une poignée de co-actionnaires passionnés comme eux, dont Bruno Maltor, un influenceur spécialisé dans les voyages qui compte environ 500 000 abonnés sur Instagram.
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Acheter un château en 2024
Afin de réunir les fonds nécessaires à la restauration de cette propriété partiellement inscrite aux Monuments Historiques, ces pros de l’immobilier ont également fait appel au crowdfunding. Leur objectif : lever 690 000 euros. Le 12 décembre 2023, à la mi-journée, alors que la signature définitive de l’acte de vente n’avait pas encore eu lieu, Martin Menez assurait avoir déjà rassemblé 30% de la somme visée. Les futurs châtelains promettent à leurs débiteurs un rendement de 7%.
Ils offrent en outre divers lots selon le ticket (de 290 à plus de 10 000 euros) allant de la gravure de leur nom sur une pierre au « dîner avec les propriétaires » en passant par des réductions sur les prestations à venir. Leur business plan prévoit des bénéfices dès 2025 grâce à diverses activités : mariages, séminaires, location de gîtes ou bien encore tournages de films. Fontenay en compte déjà un à son actif, évidemment mis en avant pour l’occasion : c’est ici que Léonardo di Caprio a croisé le fleuret avec Gérard Depardieu et John Malkovich pour l’Homme au Masque de Fer en 1997.
« Le marché du château est très stable »
Ce genre de « biens atypiques », la France en compte entre 30 000 et 45 000 selon les décomptes – la définition du « château » reste encore aléatoire – du reste, « le Logis de Fontenay » est, à proprement parler un manoir seigneurial. De ces biens d’exceptions moins rares qu’il n’y paraît, le groupe Mercure Forbes Global Properties, l’un des leaders du marché, en vend plus de 100 par an en France. « Le marché du château est très stable, il est beaucoup moins lié que d’autres aux aléas macro-économiques. Contrairement à un appartement que l’on peut quitter ou acheter relativement rapidement au gré d’une mutation ou d’un changement personnel, l’achat d’un château ne se décide pas en six mois ou un an », explique Matthieu Arquembourg, directeur région chez Mercure.
Aussi, bien que les taux d’emprunt atteignent des sommets (le taux d’usure, soit le plafond pour emprunter sur vingt ans et plus dépasse les 6 % en décembre), ce marché de niche semble épargné. Les prix de vente s’établissent en moyenne sous le million d’euros, mais cela cache des écarts immenses : on peut ainsi trouver de belles ruines en rase campagne à moins de 500 000 euros ou bien des palais aux prestations dernier cri pour 160 millions. Les acquéreurs susceptibles de s’offrir de tels biens n’ont pas recours au crédit… Ces cas exceptionnels concernent notamment des acheteurs étrangers, Américains ou Asiatiques. Mais contrairement à une idée reçue, la majorité des acheteurs de châteaux sont Français : « 90 % des cas en 2021 », chez Mercure et plus de 60 % chez Barnes.
2 000 euros de chauffage en un week-end
« A partir d’une certaine taille, il y a des mètres carrés négatifs », souligne par ailleurs Olivier Brunet, managing partner chez Barnes Propriétés et Châteaux. De fait, des superficies immenses et des dépenses, cela représente des milliers de mètres carrés de toiture, des kilomètres de canalisation, des centaines de fenêtres… Alors même si le prix affiché sur l’annonce peut sembler bas, il faudra avoir les reins solides pour payer les travaux et l’entretien inhérents à la possession de telles demeures.
« Un acheteur potentiel a fait expertiser le coût du chauffage pour une propriété. Cela s’élevait à plus de 2 000 euros pour un week-end », rapporte Olivier Brunet. « Les critères des diagnostics de performance énergétique (DPE) ont été établis de manière générale. Il n’y a pas beaucoup de sens à les appliquer à des bâtiments historiques dont les hauteurs sous plafonds peuvent certes rendre les volumes difficiles à chauffer, mais dont les murs, parfois épais de plus d’un mètre, isolent du froid et du chaud », regrette Matthieu Arquembourg. Cela n’empêcherait pas une partie des châteaux à acheter d’afficher des performances qu’envieraient bien des détenteurs d’appartement en ville avec des niveaux D, voire C ou B.
Pour en arriver là, il faut bien sûr compter bien au-delà des coups de pouce fiscaux en matière de rénovation énergétique. Les acheteurs qui peuvent se permettre de financer leur rêve optent ainsi de plus en plus pour des systèmes innovants qui impliquent des investissements de départ conséquents, mais des économies à long terme ; surtout qu’un château étant le plus souvent entouré de terres, parfois forestières, ils peuvent compter sur des ressources abondantes. Compte tenu de la raréfaction des terres agricoles en Europe, notamment dans le Benelux, ces précieux arpents constituent même l’un de leurs principaux trésors.
Recréer des bastions
La hausse des coûts de l’énergie et plus généralement l’inflation qui influe sur les prix des rénovations ne bloque donc pas forcément les projets d’acheteurs qui murissent bien souvent leur rêve depuis des décennies. En revanche, cela a bien sûr un impact pour des propriétaires dont les budgets étaient déjà serrés. Surtout qu’à ces difficultés conjoncturelles s’ajoutent potentiellement des conflits familiaux ou de l’endettement fiscal. Résultat : certains de ces lieux historiques changent de mains après avoir été transmis au sein de la même famille de génération en génération pendant des siècles. En 2021, Ingrid de La Rochefoucauld a ainsi dû se résoudre à céder le Château de Verteuil en Charente, possession de ses ancêtres depuis près de 1 000 ans, à un homme d’affaires autrichien.
L’histoire patrimoniale des grands domaines n’est pas forcément rompue : « il faut aussi compter parmi les acheteurs des membres de familles élargies », pointe Matthieu Arquembourg. Par ailleurs, certains néo-châtelains envisagent, eux aussi, d’inscrire leur nom dans la pierre pour une longue durée. « Les acquéreurs considèrent ces biens comme des marqueurs de réussite sociale, mais aussi des points d’ancrage, de nouveaux bastions », pointent Olivier Brunet.
Cela concerne l’un des profils montant chez les acheteurs de châteaux : les couples de 35 à 45 ans qui s’installent en famille dans ces vieux murs qu’ils souhaitent de préférence à moins de 30 minutes d’une gare TGV. Leurs projets minutieusement étudiés incluent souvent des prestations à destination du public, comme pour le Logis de Fontenay, ainsi que des financements participatifs. Popularisés par la start-up Dartagnans qui promettait dès 2018 de devenir « copropriétaire d’un château pour 50 euros », ces systèmes d’appel de fonds permettent surtout aux défenseurs du patrimoine d’apporter leur petite pierre à l’édifice en pratiquant une forme de mécénat.
C’est d’ailleurs une clé du succès pour le « Loto du Patrimoine » menée dans le cadre de la mission confiée à Stéphane Bern. Créée pour soutenir la préservation de lieux historiques, cette cagnotte alimentée notamment par la Française des jeux a généré plus de 125 millions d’euros en cinq ans selon le dernier rapport d’activité de la Fondation du Patrimoine. Ces fonds sont redistribués à une centaine de sites par an, dont des lieux qui ne sont ni inscrits ni classés aux Monuments Historiques et ne peuvent donc pas prétendre aux aides publiques associées à cette protection. En France, seul un château sur trois bénéficie d’un tel soutien public.
Quel château acheter — maintenant ?
Ces châteaux au passé fabuleux cherchent preneurs. Mise à prix : de moins de 700 000 d’euros à plus de 12 millions.
Chez la Bête du Gévaudan
Le château de Thoras : 698 000 €
Ce bâtiment du XIIe siècle se trouve au cœur du Gévaudan, région où sévissait au XVIIIe siècle la fameuse bestiole qui a fait frémir le royaume et inspiré le réalisateur Christophe Gans pour le Pacte des Loups en 2001.
Chez un fils de Charlemagne
Le château de Veauce – 1,5 million d’euros
Cette forteresse médiévale située dans l’Allier a servi de résidence d’été à Louis dit « Le Pieux » ou « Le Débonnaire ». Du moins c’est ce qu’affirment des chroniques du XIXe siècle. Veauce est aussi connue des chasseurs de fantômes pour la présence de Lucie, une « dame Blanche », entre ses murs.
Chez D’Artagnan (le vrai)
Acheter le château de Castelmore – 2,5 millions d’euros
Charles de Batz de Castelmore y est né aux alentours de 1615. Ce lieutenant a laissé quelques mémoires, qui ont plus tard inspiré Alexandre Dumas pour forger la légende du plus célèbre des Mousquetaires. Après plusieurs années sur le marché, le château de Castelmore à Lupiac, dans le Gers, est finalement en passe d’être vendu d’après nos informations.
Chez les « Parrains » de la mafia lyonnaise
Acheter le château de Fléchères – 12,6 millions d’euros
A 30 minutes de la Capitale des Gaules, le château de Fléchères, édifié au XVII siècle, est connu pour avoir été la propriété de Joanny Chavel, un membre du « Gang des Lyonnais »
Site internet de Barnes Propriétés et Châteaux.
