Ariel Martín Pérez

L'immobilier à Shanghai, un marché en pleine surchauffe

Les prix de l’immobilier s’envolent à Shanghai. Ils y ont atteint le niveau des capitales de pays développés. Pourtant, la frénésie d’achat continue, et certains experts s’alarment de la formation d’une bulle dont l’explosion aurait des conséquences désastreuses.

Parmi les films qu’Air France propose sur son vol Paris – Shanghai, il y a The Big Short, Le Casse du siècle, qui raconte comment une poignée de gérants de fonds américains ont pris conscience avant tout le monde de la bulle immobilière qui a déclenché, en 2008, la dévastatrice crise des subprimes. Une bonne introduction à la découverte du marché immobilier de Shanghai. A l’arrivée, tous les symptômes de la dérive spéculative que Brad Pitt, Ryan Gosling et Steve Carell déchiffrent à l’écran semblent réunis pour un remake chinois de ce thriller financier. D’abord, l’incroyable envolée des prix : en septembre dernier, leur hausse sur un an atteignait en moyenne 33 % à Shanghai, et même 44,5 % pour les appartements neufs. A Shenzhen ou à Hangzhou, l’augmentation moyenne sur un an dépassait 50 %… Ensuite, le niveau stratosphérique auquel les transactions se concluent désormais. Selon Colliers International, à Shanghai (qui couvre une surface équivalente à la moitié de l’Ile-de-France), les prix s’établissent à 5 500 euros le mètre carré en moyenne dans le neuf, et à plus de 10 000 euros dans le haut de gamme et le luxe. Dans des quartiers situés à près de 40 kilomètres du centre, comme Jiading, Qingpu ou Fengxian, la plupart des projets sont commercialisés autour de 4 000 euros le mètre carré. Et cela alors que le salaire annuel moyen des habitants tourne autour de 10 000 euros !

Prix moyen d’un appartement.
Prix moyen d’un appartement. Ariel Martín Pérez

Dans le centre-ville, à l’intérieur du premier périphérique (Inner Ring Road), les prix atteignent même, en moyenne, 12 500 euros le mètre carré. Dans le grand luxe, ils dépassent les records actuels enregistrés à Paris, Los ­Angeles ou Tokyo. Une maison 1930 de 333 m2 sur Hunan Road, dans l’un des quartiers les plus résidentiels de l’ancienne concession française, est ainsi proposée à 10 millions d’euros, soit 30 000 euros le mètre carré. A Xintiandi, à proximité des bars chic, de l’hôtel The Langham et d’enseignes telles que Tesla, Leica ou Tumi, les appartements les plus huppés (toit-terrasse, ascenseur privé…) de la résidence Lakeville Luxe sont proposés à 42 000 euros le mètre carré ! Le promoteur Shui On Land pulvérise ainsi le précédent record de la résidence Tomson Riviera de Pudong (37 000 euros le mètre carré). Enfin, tous les signes de la frénésie qui caractérise ce que les experts appellent les « achats panique » sont au rendez-vous. Loin de calmer les acheteurs, la hausse des prix les stimule. Les programmes immobiliers neufs de 50 ou 100 appartements situés non loin d’une ligne de métro s’écoulent dans la journée, voire dans la matinée. En août dernier, des promoteurs ont été condamnés pour avoir annulé des contrats de vente déjà signés après avoir reçu des propositions plus élevées.

 

Quant aux banques, leur activité tourne autour de l’immobilier

Au cours des six premiers mois de 2016, les prêts destinés à l’achat d’appartements et de maisons ont progressé de 31 % par rapport au premier semestre 2015. Ils représentent plus de 80 % des crédits accordés en Chine, les « activités économiques réelles » (c’est-à-dire les entreprises) se partageant les moins de 20 % restants. Lesdites entreprises achètent d’ailleurs plutôt des immeubles que des usines et des entrepôts. Signe plus ­inquiétant encore : les ménages contournent la législation qui s’applique aux ventes immobilières. Depuis mars dernier, la municipalité de Shanghai a durci les conditions pour ceux qui veulent acheter un second appartement : leur apport personnel doit désormais être de 50 %, ou même de 70 % si le bien dépasse 140 m2. Mais la plupart des acheteurs constituent leur apport personnel en empruntant à leurs proches et sur des sites de financement peer to peer, ou en contractant des prêts à la consommation (pour réaliser des travaux de rénovation, voyager à l’étranger…), ou encore en trouvant un crédit auprès d’intermédiaires liés au promoteur (ce qui est en théorie illégal). Depuis début 2016, Shanghai a aussi enregistré une vague de milliers de faux divorces. Dans certains cas, l’appartement commun est laissé au nom d’un époux, et l’autre peut ainsi acheter son « premier appartement » avec un apport personnel de 30 %, au lieu de 50 à 70 % pour un second appartement. Dans d’autres cas, les deux époux cherchent à acquérir trois ou quatre appartements, au lieu de deux maximum s’ils étaient restés mariés.

Le marché de la location

Vu le niveau très élevé des prix et le durcissement des conditions d’achat pour les étrangers, ceux qui arrivent à Shanghai optent pour la location. Il existe d’excellentes agences pour expats, dont Phoenix Property Agency et Joanna Real Estate. Attention : la surface annoncée est majorée de 15 % par rapport à celle calculée en France, car elle est mesurée à l’extérieur de l’immeuble ! Les célibataires et couples sans enfants (ou avec des tout-petits allant en maternelle) privilégient les quartiers les plus agréables du centre-ville : Jingan, l’ancienne concession française ou le Bund. Compter de 1 500 à 2 300 € par mois pour un deux-pièces de 70 à 80 m2, de 2 200 à 3 500 € pour un trois-pièces de 110 à 130 m2 et de 3 000 à 5 000 € pour un quatre ou cinq-pièces de 160 à 250 m2. Les appartements sont meublés, et le prix dépend autant de la déco que de l’emplacement. Les couples avec enfants scolarisés dans les écoles, collèges ou lycées internationaux, qui sont pour la plupart dans les quartiers excentrés de Pudong, Hongqiao, Minhang… habitent à proximité, souvent dans des villas. Ils déboursent de 6 000 à 9 000 € par mois pour 350 m2 non meublés à Green Villa (Pudong chic), et de 4 000 à 7 000 € à Minhang. Au sommet du marché, pour des séjours à partir de un mois, les résidences avec services proposent des appartements avec déco design, concierge, salle de gym, sauna et parfois piscine, restaurant, salle de jeux, ou des villas (idem, plus tennis et practice de golf). Les prix sont en rapport : 2 300 € par mois minimum pour 45 m2, 3 500 € pour 85 m2, 4 700 € pour une villa de 165 m2, les loyers allant jusqu’à 13 000 € pour de superbes appartements de 300 m2 dans le centre ou de grandes villas. Enfin, les étudiants et les jeunes qui viennent à Shanghai pour voir s’ils souhaitent y vivre ont souvent recours à la colocation. Le site www.facebook.com/groups/shanghai-frenchpeople/ est à cet égard une mine de bons plans, de 450 à 800 € par mois. Mais il n’est pas accessible en Chine sans réseau privé virtuel (VPN).

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