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Tous les indicateurs de l’immobilier sont aujourd’hui dans le rouge. Certains experts voient même noir, tant l’effet conjoint de la hausse des taux et de la stabilité des prix paralyse encore le marché.
« Si, par crise, on entend rupture brutale d’un état passé, alors oui, l’immobilier connaît bien actuellement une crise », annonce d’emblée Henry Buzy-Cazaux, secrétaire général du Cercle des managers de l’immobilier. De fait, tous les indicateurs sont aujourd’hui en berne quand on parle de devenir propriétaire.
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Devenir propriétaire en France
Selon les données des notaires, à fin août 2023, le repli du volume de ventes atteignait 16,6% sur un an. Une baisse d’une telle ampleur n’avait pas été relevée depuis dix ans. Dans le même temps, les crédits à l’habitat plongeaient. Selon les chiffres de la Banque de France, pour le mois de décembre 2023, la production de crédit immobilier en France est tombée à 8,6 milliards d’euros.
Un net repli à mettre en regard de la période précédente : entre 2015 et 2022, la production mensuelle moyenne de crédit immobilier en France s’établissait à 15 milliards d’euros. Des pics à 20 milliards d’euros ont même été enregistrés au sortir de la crise sanitaire puis, en mai 2022, à 22 milliards d’euros, par opportunisme des acquéreurs qui anticipaient une hausse des taux.
Des taux d’intérêt trop élevés
Car la hausse des taux directeurs opérée par les banques centrales afin de contrer l’inflation est bien le principal facteur explicatif de la débâcle. La longue période d’argent peu cher est désormais révolue. En France, les taux d’emprunts s’établissent désormais à 4%, contre 1% pour les meilleurs dossiers au lendemain de la crise sanitaire.
« Depuis quinze années, en France, nous ne connaissions pas la cherté du crédit. La hausse des taux a eu pour conséquence de faire redécouvrir la notion de taux d’usure, c’est-à-dire le taux maximal d’emprunt au-delà duquel un acquéreur ne peut emprunter. La conséquence a été brutale: 30% des dossiers ont été rejetés avant que le gouvernement n’accepte de mensualiser l’évolution du taux d’usure, qui a ainsi été moins pénalisant », détaille Henry Buzy-Cazaux.
Cette situation atteint surtout les primo-accédants dépourvus d’apport personnel, qui sont désormais écartés de l’accession à la propriété, dans un pays où 90% des acquisitions sont réalisées grâce à de l’emprunt. « Nous assistons, depuis dix années, à une montée sociologique liée au revenu des personnes pouvant accéder à la propriété », poursuit Henry Buzy-Cazaux. De même chez les secundo-accédants, l’attentisme reste de mise.
«Les plus motivés poussent le curseur de l’endettement au maximum, jusqu’à 33% de leurs revenus disponibles, et mobilisent l’épargne accumulée durant la crise sanitaire », poursuit Laurent Quignon, responsable économie bancaire chez BNP Paribas. L’épargne s’élève à 175 milliards d’euros et reste contenue entre les mains d’une minorité : 20 % des Français ne sollicitent pas de crédit, car ils n’ont pas confiance en l’avenir », souligne Henry Buzy-Cazaux.
Un nouveau souffle pour l’immobilier
Sans baisse des prix, la surface acquise doit être revue à la baisse. Dans ce contexte, les ménages préfèrent renoncer ou remettre à plus tard leur projet d’acquisition. Pour que les acquéreurs puissent conserver leur pouvoir d’achat immobilier, il faudrait que les prix reculent d’autant. Nous en sommes très loin.
« Selon les chiffres des notaires, au troisième trimestre 2023, la baisse des prix sur un an s’établissait à 5,3% tant à Paris que dans l’ensemble de l’Ile-de-France. Elle était plus timide en province (–0,5%), les vendeurs se montrant encore réticents à baisser leurs prix, d’où l’effondrement des transactions », constate Laurent Quignon.
L’année 2024 ne devrait pas voir d’augmentation significative des taux d’emprunts et la poursuite de la baisse des prix pourrait apporter un nouveau souffle au marché. Pour, enfin, encourager les Français à devenir propriétaire.
« Si comme cela semble se profiler, les taux se stabilisent, un seul et dernier levier peut permettre au marché immobilier de repartir: celui des prix. Ils doivent baisser davantage qu’ils ne l’ont fait en 2023 pour purger les excès de ces dernières années. Alors seulement, le marché immobilier pourrait retrouver des couleurs et donner à nouveau aux Français la possibilité de concrétiser leur rêve de propriétaires », explique Charles Marinakis, président de Century 21 France.
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