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La baisse de 20 % des prix depuis 2016 n’empêche pas l’immobilier londonien d’être le plus cher d’Europe, à l’achat (à égalité avec Genève) comme à la location. Pour trouver des prix plus abordables, il faut se diriger vers l’est de la capitale, voire se résigner à vivre en colocation. La crise du logement reste en effet une constante…
Entrez dans une agence immobilière à Londres, et l’une des premières remarques du vendeur vous apprendra que le marché est en train de repartir. Alors que depuis le référendum entérinant le Brexit en 2016, le nombre de transactions et les prix des biens dans la capitale avaient fortement baissé, l’arrivée de Boris Johnson, puis les élection législatives de décembre 2019 donnant aux conservateurs une large majorité, ont redonné du tonus à l’immobilier. La presse commente le phénomène du « rebond de Boris », en soulignant que les incertitudes politiques liées au Brexit sont en partie levées, et que le Premier ministre va gouverner jusqu’en mai 2024 en disposant d’une solide majorité.
Résultat : une augmentation de plus de 20 % des transactions en décembre 2019 et en janvier 2020 par rapport aux mêmes mois de l’année précédente, et une hausse de 2,4 % des prix moyens affichés dans les annonces et les agences. Un tournant ? Henry Pryor, un agent indépendant qui déniche ou vend plus de cinquante maisons et appartements par an à Londres, pour des clients britanniques et étrangers, n’en est pas du tout persuadé.
Le rebond
« Cette idée de rebond est propagée par les agences – qui sortent de quatre années terribles – pour réanimer le marché. Mais la prétendue hausse actuelle des prix est calculée sur les montants demandés par les vendeurs, qui subissent une décote de 3 % à 10 % quand la transaction aboutit, ce qui ne se produit que dans la moitié des cas. Et alors que, jusqu’en 2015, on enregistrait 10 000 transactions par mois en moyenne à Londres, une hausse de 20 % par rapport aux 6 000 ventes réalisées par mois fin 2018 ne nous fait revenir qu’à 7 200 transactions par mois, ce qui reste historiquement faible. De plus, le temps nécessaire pour réaliser une vente ne baisse pas : il est passé de 62 jours en moyenne à 76 jours entre août 2019 et janvier 2020. Enfin, regardez les cours de Bourse des grandes agences cotées. S’il y avait un vrai rebond, ils s’envoleraient. Or, en dépit d’un petit sursaut, l’action de Foxtons, qui aligne plus de 50 agences à Londres, vaut, par exemple, le tiers de ce qu’elle coûtait en mai 2015. »
Un grand nom du real estate comme Savills prévoit d’ailleurs des hausses de prix très limitées en 2020 : 3 % dans le centre de Londres, 1 % ailleurs dans la capitale. Pour sa part, Tom Bill, chef de la recherche résidentielle chez Knight Frank, observe : « les vendeurs comptent sur le “rebond de Boris” pour faire monter les prix, mais les acheteurs se sont habitués au “discount” généré par le Brexit. Il faudra attendre 2021 pour voir le marché redécoller et, d’ici là, il ne faut pas s’attendre à une hausse de prix significative. »
Intéressant pour les étrangers
En 2020, le marché immobilier de Londres restera donc loin des sommets atteints il y a quatre ou cinq ans. « Pour les étrangers qui en ont les moyens, la période actuelle représente une aubaine. A la baisse des prix de 20 % depuis 2015 (qui atteint même 25 % dans des quartiers chic comme Mayfair ou South Kensington…), il faut en effet ajouter la dépréciation de la livre sterling. Pour un détenteur d’euros, un achat immobilier est donc 30 ou 35 % moins cher qu’en 2015. Et pour un Américain, 40 % moins cher », observe Henry Pryor.
Parmi les grandes capitales européennes, Londres n’en reste pas moins la plus chère. Mais aujourd’hui, les quartiers les plus désirables ne sont pourtant pas forcément les plus onéreux. Mayfair et Chelsea pâtissent en effet d’un air fortement pollué et de l’absence de vie nocturne. South Kensington souffre de la hausse des baux commerciaux qui a rendu vacants certains emplacements de magasins.
Ces trois quartiers sont soumis en permanence aux hurlements des Ferrari ou Lamborghini des jeunes originaires des pays du Golfe. Parmi les quartiers au goût du jour où s’installent les riches quadragénaires, il y a Marylebone, au nord de Mayfair, avec ses rues tranquilles, ses bistrots et cafés, ses boutiques branchées ainsi qu’un double accès à Regent’s Park et à Hyde Park, sans compter le grand magasin Selfridges, totalement rénové en 2018 et devenu l’une des destinations shopping les plus glamour de la planète. Comptez entre 19 000 et 23 000 euros le mètre carré. Autre quartier prisé, à peine moins cher : Notting Hill, dont l’extraordinaire gentrification est achevée.
Les beaux quartiers
Au nord des populaires Baywaters Road et Notting Hill Gate, les demeures victoriennes bénéficient d’un calme absolu. Et passé le bazar touristique et les tatoueurs du sud de Pembridge Road ou de Portobello Road, les rares enseignes sont des magasins de mobilier design, de produits de beauté ou de tapis contemporains, des salles de yoga, des cliniques vétérinaires… La Maddox Gallery de Mayfair a ouvert sur Westbourne Grove une succursale qui propose des éditions de Keith Haring et de Jean-Michel Basquiat entre 45 000 et 100 000 livres. Enfin, au nord de la station de métro Angel, Islington figure également sur la liste des destinations les plus convoitées. Derrière les vendeurs de kebabs et les sandwicheries d’Upper Street, des rues très calmes attirent les cadres aisés prêts à payer entre 16 000 et 19 000 euros le mètre carré.
Est et sud de la Tamise plus abordables
Pour trouver moins cher, il faut se déplacer vers l’est, où les quartiers de Shoreditch et Hackney attirent les professions créatives et les salariés des start-up high-tech qui s’y sont installées. Le manque d’unité architecturale y est compensé par la possibilité donnée aux promoteurs d’y construire. Le programme Hackney Gardens propose, par exemple, des duplex de 80 m² avec patio et jardinet de 55 m² pour 13 500 euros le mètre carré. Et dans l’ancien, les prix descendent jusqu’à 11 000 euros le mètre carré. Un peu plus au sud, Whitechapel, qui disposera en 2021 d’une station du RER Crossrail, attire déjà le même genre de clientèle.
Dernière option : choisir un style de vie futuriste en décidant d’acheter dans l’un des quartiers ultramodernes situés au sud de la Tamise. A Battersea, la rénovation du quartier entourant la centrale électrique va mettre sur le marché 4 300 logements luxueux, dont les prix s’échelonnent de 1 à 3 millions d’euros. Et dans les quartiers plus éloignés des docks, la construction de 15 000 logements a commencé à Greenwich Peninsula.
De même, les gratte-ciel résidentiels continuent d’émerger dans les Docklands, au sud de Canary Wharf, et près du Royal Victoria Dock. La vue sur la Tamise ou les docks et des prix abordables y compensent l’éloignement du centre de Londres et la quasi-absence de magasins de proximité. « Les employés travaillant dans la finance à Canary Wharf et les Chinois achetant à Londres sont friands de ces quartiers d’immeubles de grande hauteur », remarque Henry Pryor.
La colocation très répandue
Pour la moitié (52 %) des Londoniens qui ne sont pas propriétaires, la géographie de l’habitat est identique, et les loyers sont extrêmement élevés. Le « Prime Central London » (PCL) est réservé aux cadres étrangers de multinationales ou de la finance postés pour quelques années dans la capitale, ou aux jeunes professionnels fortunés qui choisissent de louer, parfois en ayant privilégié l’achat d’une résidence secondaire à la campagne. Selon LonRes, les loyers moyens dans le PCL varient, selon les quartiers, entre 925 et 1 930 euros… par semaine (soit de 4 000 à 8 200 euros par mois).
L’est de Londres et les quartiers situés au sud de la Tamise sont (un peu) plus abordables. Le loyer moyen y oscillant tout de même entre 600 et 720 euros par semaine. D’où le nombre très élevé de Londoniens qui vivent en colocation. Dans le nord de Londres, The Collective héberge ainsi 550 résidents dans des chambres minuscules, mais avec un salon et une cuisine pour quatre, des ateliers, une salle de cinéma, une bibliothèque, un restaurant et un bar. Le tout pour 1 400 euros par mois. Un immeuble The Collective comporte même une piscine et un simulateur de golf.
Les risques pour devenir propriétaire
Ce « global living movement » vanté aux jeunes reflète l’échec de la politique du logement de Sadiq Khan. Elu en 2016, le maire de Londres avait promis de contrôler les loyers, et il n’en a rien fait, affirmant que seul le gouvernement pouvait en décider. Son programme de construction de logements sociaux n’a pas été tenu, mais il a aussi privilégié les logements dits « abordables », dont les loyers sont plus proches des prix du marché, ou qui sont vendus en « propriété partagée ». On achète 25 % du logement, et on paie un loyer sur les 75 % restants, en gardant la possibilité de pouvoir acquérir, un jour, la totalité de son habitat. Mais en cas d’incident de paiement, on perd sa mise. Pour un salarié moyen, courir ce genre de risque est la seule manière de pouvoir espérer devenir propriétaire à Londres…
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