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L'agglomération de Cape Coral - Fort Myers, dans le Sud-Ouest de la Floride, se place en tête du classement annuel de Forbes des villes à la croissance la plus rapide aux Etats-Unis. Population, base d'imposition, emploi... Tout y augmente, sauf l'âge des habitants.
Tout en haut du très attendu classement annuel des fastest growing cities américaines, le magazine Forbes a placé l’agglomération de Cape Coral – Fort Myers. Deux villes palustres liées entre elles par des ponts, dans le Sud-Ouest de la Floride. Construites sur des canaux artificiels qui donnent un aspect de puzzle flottant à ces deux cités, elles n’ont, de l’extérieur, rien d’exceptionnel. Quelques oiseaux tropicaux, de grands condo et de basses maisons aux couleurs pastel typiques de cette région des Etats-Unis, rien de plus. Pourtant, c’est ici que l’on constate la plus grande croissance démographique du pays (+3,39 % en 2016) et une augmentation significative des salaires moyens (+ 7,08 %), de l’emploi mais aussi du PIB (près de 4% pour ces deux critères, et des projections pour 2017 qui la classerait N°1 l’an prochain).
Avec 175 000 habitants, Cape Coral est la 10e ville de Floride, 60 ans seulement après sa création. Quand le reste de l’Etat est souvent dépeint comme un repaire de sexagénaires, ici on rajeunit ! « La moyenne d’âge est de 44 ans, contre 62 en 1990 selon Dana Brunett, directrice du développement économique à la mairie de Cape Coral, même si c’est encore loin d’Orlando, Jacksonville ou Miami qui tournent autour de 33 ans, une telle baisse, c’est un exploit ». Une population plus jeune, active, qui consomme, monte son entreprise et/ou attire les commerçants : « En deux ans, notre base d’imposition commerciale a augmenté de 50 % ». Bluffant.
La classe moyenne américaine comme carburant
Pour savoir pourquoi Cape Coral attire autant – et pas seulement des retraités – il faut se tourner vers ceux qui les logent. Bill Steinke, agent immobilier du réseau Sellstate a son idée : « L’immobilier – bâti ou à construire – est abordable ici. Nous avons 640 kilomètres de canaux ainsi qu’une qualité de vie rare aux Etats-Unis, qui attire les promoteurs, les salariés des grandes entreprises. Ils demandent leurs mutations mais aussi les entrepreneurs dans les services, qui voient les opportunités d’une nouvelle demande ».
Surtout, selon Dana Brunett, plus de la moitié de la surface de la ville est encore constructible. Ce n’est donc que le début ? « Pour pérenniser une telle croissance, il faut miser sur l’avenir. Tout est fait pour attirer les millienials, qui représentent un vivier de consommateurs et d’entrepreneurs important. Nous nous appuyons sur le divertissement, la qualité de vie tout en maintenant les taxes sur le logement à un niveau relativement bas ». Comme tout cercle vertueux, celui de Cape Coral – Fort Myers a lui aussi sa vulnérabilité : selon Forbes, les prix de l’immobilier ont augmenté de 10 % en 2016 (6e rang national), et devraient encore grimper de 7 % cette année.
La Floride en exemple
Pour faire venir de nouveaux habitants, la ville et les agents immobiliers promettent le rêve floridien : une maison les pieds dans l’eau, avec un bateau prêt pour une partie de pêche. Il a donc fallu creuser tous ces canaux, et construire autour un décor de carton-pâte qui contraste avec l’environnement sauvage de la région. Routes, ponts, buildings, tout est prouesse, comme partout en Floride.
La Floride occupe en effet 4 des 5 premières places du classement Forbes. Outre l’agglomération Cape Coral – Fort Myers en tête, on retrouve Orlando en deuxième position, puis Deltona – Daytona – Ormond pour finir par Jacksonville. Toutes suivent le même modèle : des infrastructures de qualité, une gentille propagande sur la qualité de vie tropicale, et surtout, une quantité inégalée – ou presque – dans le pays, de terrains constructibles. Une mécanique huilée, à condition de ne pas faire exploser la bulle immobilière… Dans un marais, ça ferait tâche.
