The Good Business
De ce chaos urbain qu’est Manille émergent des enclaves de modernité, mélangeant business et lifestyle, dont le développement, ces dernières années, incarne toutes les ambitions du pays. Idéalement située entre le quartier d’affaires de Makati et l’aéroport international, à Pasay, Bonifacio Global City (BGC), édifiée sur d’anciennes terres militaires, est le projet le plus récent et le plus populaire. Figurant l’image d’une capitale idéale.
Le chauffeur s’engage sur un vaste autopont. Soudain, la circulation ralentit… puis se grippe. Une pause imposée qui permet de saisir la perspective. Au loin, on aperçoit un impressionnant îlot de tours de verre, une concentration qui tranche avec le reste de Manille. La circulation se fluidifie et le taxi pénètre dans un quartier flambant neuf.
Les rues s’élargissent, le bâti se verticalise et la circulation se fait à travers un réseau d’avenues ordonnées et quadrillées. Le taxi remonte tranquillement la 32e Rue. A l’extérieur, les enseignes de marques internationales alternent avec celles des cafés branchés ou d’élégants restaurants, puis celles d’impressionnants malls avec celles des plus grandes chaînes hôtelières.
La consommation contemporaine est ici déclinée sous toutes ses formes et tous ses apparats architecturaux. Des expatriés et des jeunes cadres dynamiques se pressent sur les trottoirs, badges autour du cou et café Starbucks à la main.
Dans le sud du Grand Manille
Un tableau presque archétypal à même d’incarner le dynamisme néolibéral de n’importe quelle capitale développée. On pourrait être aussi bien à Manhattan, à Séoul ou encore à la Défense. Il s’agit pourtant de Bonifacio Global City (BGC), dans le sud du Grand Manille, à l’est du quartier d’affaires de Makati et au nord-est de l’aéroport international Ninoy-Aquino, dans la municipalité de Taguig.
« Le pays a connu nombre de bouleversements politique, économique et climatique durant ces vingt dernières années, explique David Leechiu, CEO de Leechiu Property Consultants. Quand le secteur des business process outsourcing [BPO, externalisation des processus d’affaires, NDLR] a commencé à se développer dans les années 2000, il y avait 60 000 employés, et maintenant, ils sont près de 1 million. C’est simple, les crises économiques financières mondiale et asiatique ont fait que de plus en plus d’entreprises ont délocalisé et externalisé une partie de leurs services aux Philippines. Aujourd’hui, il ne s’agit plus uniquement des centres d’appels et des opérations de back office ou de services après-vente, mais aussi des services de ressources humaines, de marketing, de comptabilité… »
Ainsi, le développement de BGC est une manière pour la capitale de s’ancrer dans les processus économiques mondialisés grâce, notamment, aux entreprises internationales que le quartier abrite.
Modelé par le secteur des BPO
Le secteur des BPO est particulièrement dynamique aux Philippines et se concentre principalement dans les quartiers d’affaires du Grand Manille.
« Nous suivons scrupuleusement l’état du marché des bureaux, car nous savons que le marché résidentiel suivra, explique Jo Abellanosa, responsable des locations commerciales de Leechiu Property Consultants. “Vivre, travailler et s’amuser” est devenue la formule phare du développement immobilier aux Philippines. Un promoteur qui possède de vastes terres va d’abord construire la partie commerciale qu’il va faire fructifier entre un et trois ans, ensuite, les bureaux viennent et, enfin, les zones résidentielles. L’idée est de regrouper et de densifier le tout dans une enclave. BGC est le quartier le plus récent, mais il est déjà très populaire du fait de sa proximité avec Makati. »
En 2019, 1,94 million de mètres carrés sont consacrés aux bureaux et 308 000 m2 sont en train d’être construits. BGC se classe ainsi à la troisième place après les quartiers de Makati et d’Ortigas, mais il affiche déjà des prix au mètre carré allant de 11 000 à 29 000 dollars. Les tours, elles, rivalisent de hauteur.
Le coeur économique de Manille
C’est en leur sein que bat le cœur économique du Grand Manille. Les gratte-ciel abritent toutes les entreprises internationales officiant dans le secteur des BPO – Accenture, JP Morgan, HSBC, Deutsche Bank, Hewlett-Packard, East West Bank ou encore Sony. Le taxi tourne sur la 5e Avenue et s’arrête au pied de l’une d’entre elles.
« Tout le marché immobilier de Metro Manila a été modelé par les entreprises du secteur des BPO, explique Michael McCullough, l’un des fondateurs de KMC Solutions et directeur général de KMC Savills. Traditionnellement, ce sont des entreprises qui croissent extrêmement vite et qui nécessitent une grande flexibilité pour épouser leur évolution. Mais au début de leur activité, elles n’ont besoin que de quelques bureaux et de solutions “plug and play”. Nous avons identifié un manque dans le marché et nous avons construit notre entreprise dessus. »
Officiellement lancé en 2009, KMC Solutions propose des offres de bureau flexibles – allant de l’espace de coworking à l’étage entier, en passant par la suite privée – et domine aujourd’hui le marché.
L’entreprise répond aux besoins des start-up et des multinationales. En épousant l’évolution du secteur des BPO, elle a également diversifié ses activités et a créé deux branches spécialisées dans le conseil en immobilier et en affaires. Désormais, la firme peut fournir de la main-d’œuvre ainsi que des services externalisés de ressources humaines.
Planification urbaine aux mains du privé
En à peine deux décennies, BGC a été créé de toutes pièces et s’érige sur d’anciens terrains militaires. Le développement de ce quartier, tout comme ceux de Makati ou d’Ortigas auparavant, d’autres enclaves d’affaires et de loisirs, est caractéristique de la trajectoire économique et politique du Grand Manille.
Après l’indépendance des Philippines, en 1946, le développement urbain est marquée par un manque de gouvernance urbaine. L’Etat laisse délibérément la planification urbaine aux mains des élites du secteur privé et aux fluctuations du marché.
BGC est l’un des projets phares de la Bases Conversion and Development Authority (BCDA), une agence gouvernementale créée en 1992 dont la mission est de transformer d’anciens terrains militaires en zones de croissance économique.
En 2003, elle s’associe à deux promoteurs privés, Ayala Land et Evergreen Holding, pour superviser le plan d’aménagement du futur quartier à usage mixte synthétisé dans la formule « Live, work, play » et baptisé Bonifacio pour rendre hommage au père de la révolution philippine contre l’Espagne, Andrés Bonifacio.
Organisé et contenu
L’aménagement urbain s’organise autour d’une aire centrale entourée d’une route circulaire et a été pensé pour garantir une circulation routière et piétonnière fluide, ainsi qu’un équilibre dans la densité des immeubles de logements privés, des bureaux et des espaces de loisirs et de consommation publics.
Du nord au sud, les rues sont numérotées de la 23e à la 39e, tandis que, d’est en ouest, les avenues s’échelonnent de la 1re à la 11e, rappel emblématique du plan de Manhattan à New York. Les routes circulaires ont, quant à elles, gardé leurs noms historiques, Rizal et Katipunan.
A première vue, BGC semble réussir là où le reste de la capitale échoue. L’un est organisé et contenu là où l’autre est tentaculaire et chaotique. Plus qu’une antithèse, BGC cristallise les ambitions et les fantasmes de la capitale à se projeter en ville mondiale et incontournable du Sud-Est asiatique.
S’isoler dans le paysage du Grand Manille
En réalité, la cohérence urbaine n’a rien d’aussi évident. Le territoire est morcelé en parcelles de terrains dont le développement est ensuite laissé aux promoteurs privés. Cela conduit à des projets d’envergure, comme Bonifacio High Street ou encore Market Market, qui contribuent à l’éclatante image du quartier, mais qui fonctionnent mal ensemble.
Les temples de la consommation se multiplient à défaut de véritables espaces publics ou de l’émergence d’une vie de quartier. Par ailleurs, BGC se révèle être une entité urbaine autonome qui semble volontairement s’isoler dans le paysage du Grand Manille sans réelle volonté d’intégrer ce qui sort de ses limites.
Cette prédominance du secteur privé dans le développement urbain conduit également à une ségrégation spatiale toujours plus exacerbée. Avec BGC, Metro Manila tente de démontrer sa capacité à intégrer tous les apparats censés incarner une ville mondiale. Cette vitrine permet certes de se réinventer en capitale dynamique et attractive, apte à attirer les investisseurs étrangers, mais peine à établir une identité locale forte.
Chiffres clés (2015)
• Population (Taguig) : 804 915 résidents.
• Main-d’œuvre (Taguig) : 272 166.
• Salaire minimum par jour : 10 $.
• Superficie : 2,4 km2.
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